De leegstand van #kantoren is enorm. In #Amsterdam 20%, in sommige delen zelfs 40%. En het ziet er niet naar uit dat het beter wordt: integendeel. De vraag daalt door de crisis, en het ‘nieuwe werken’; er is simpelweg minder kantoorruimte nodig per werknemer. En de afgelopen 10 jaar is enorm veel bijgebouwd, in heel Nederland maar vooral in Amsterdam. Er is een oude economische wet die zegt: als er weinig vraag is en heel veel aanbod dan…. daalt de prijs. En wat gaat dat betekenen? De waarde van al die duizenden kantoren zal gaan dalen, en dat gaat om vele miljarden. Wie is daarvan de dupe? Wie voelt de pijn in de portemonnee? En wat betekent dat voor de stad, zijn er misschien ook voordelen? Samen met Pepijn Verpaalen doe ik onderzoek naar de consequenties van leegstand. We gaan cijfers en feiten verzamelen, en praten met belanghebbenden: Beleggers, banken, projectontwikkelaars, de gemeente. Na de zomer organiseren we een seminar over het onderwerp.
Een paar vroege observaties/analyses en vragen tot nu toe:
Sommige investeerders zullen niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen, vooral als ze slecht verhuurbare kantoren hebben gekocht met geleend geld, op basis van een te optimistisch ingeschatte bezettingsgraad en een hele lage rente (goedkoop geld!). Als ze omvallen, hebben de banken bij wie ze geleend hebben een probleem (en veel banken hebben sowieso al problemen genoeg!). Hoe zwaar zitten pensioenfondsen er eigenlijk in?
Veel panden lijken veel te hoog gewaardeerd op de balansen van de eigenaars. Accountants verschuilen zich achter taxateurs, en die zijn weer niet altijd even onafhankelijk (hun opdrachtgever zit niet te wachten op forse afboekingen). Wat zal er gebeuren als grote spelers echt gaan afwaarderen op basis van reële waarde?
Paul Oudeman (kantorenloods Amsterdam) hanteert de 20-20-60 regel. Van de leegstaande kantoren kan 20% worden herontwikkeld als kantoor dat beter aansluit bij de huidige vraag, voor 20% is een andere enigszins rendabele bestemming te vinden, en 60% is kansloos en moet gesloopt. Dat is gigantisch.
De huren zijn aan het dalen. Sommige banken verplaatsen activiteiten van de Zuidas naar Zuidoost omdat het daar goedkoop is. Wat betekent dat voor Amsterdam en m.n. het concept van de Zuidas als financiële toplocatie van Nederland?
Investeerders, beleggers en beheerders houden van simpel: Veel vierkante meters verhuren aan grote partijen, via langlopende contracten. Maar de markt verandert. Er komen juist meer kleinere huurders die flexibele contracten willen. Dat betekent dat de transactiekosten omhoog gaan; andere beheersconcepten zijn nodig. Welke partijen springen in het gat?
Wat gebeurt er als de kantoorhuren huren echt dramatisch lager worden? Gaan al die ZZP-ers dan toch een maar kantoor huren in Zuidoost of West? Krijgen we Berlijnse toestanden, met rave-parties in kantoorwoestijnen?
